Επενδύσεις σε ακίνητη ιδιοκτησία στην Ελλάδα από έλληνες επενδύτες μέσω Κυπριακής Εταιρείας

ΓΕΝΙΚΑ – ΚΥΠΡΟΣ

Τα τελευταία χρόνια η Κύπρος έχει προσελκύσει μεγάλο αριθμό επενδυτών σε ακίνητα από όλο τον κόσμο οι οποίοι επενδύουν ανά το παγκόσμιο.  Ο λόγος; Η εξαιρετική προσέγγιση της φορολόγησης ακινήτων που κατέχονται από Κυπριακή εταιρεία στο εξωτερικό σε συνδυασμό με την μηδενική φορολόγηση διάθεσης των τίτλων τέτοιων εταιρειών και το μηδενικό φόρο σε μερίσματα προς κατοίκους εξωτερικού.  Οι συμβάσεις για αποφυγή διπλής φορολόγησης διαδραμάτισαν και αυτές σοβαρό ρόλο σε αυτή την εξέλιξη.  Πιο κάτω αναλύουμε σε συντομία γενικά θέματα αναφορικά με επενδύσεις σε ακίνητα ως επίσης και συγκεκριμένα θέματα αναφορικά με επενδυτές που επενδύουν σε ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα.

 

Φορολογική κατοικία

Μια εταιρεία θεωρείται ότι είναι φορολογικός κάτοικος Κύπρου, αν η «διαχείριση και ο έλεγχος” ασκείται στη Κύπρο.

 

Φορολόγηση των εισοδημάτων από εκμίσθωση ακινήτων

Έσοδα από εκμίσθωση ακινήτων υπόκεινται τόσο σε εταιρικό φόρο όσο και Έκτακτη Αμυντική Εισφορά (ΕΑΕ).

Το καθαρό εισόδημα από μισθώματα θα πρέπει να περιλαμβάνεται στη φορολογητέα βάση της εταιρείας στη Κύπρο και θα φορολογείται με συντελεστή 12,5% του εταιρικού φόρου.

Το ποσοστό της και Έκτακτης Αμυντικής Εισφοράς (ΕΑΕ) στο εισόδημα από εκμίσθωση είναι 3% και επιβάλλεται στο ακαθάριστο εισόδημα από μισθώματα μειωμένο κατά 25% στην Κύπρο.

 

Μερίσματα από το εξωτερικό

Μερίσματα που λαμβάνονται από την Κυπριακή Εταιρεία από το εξωτερικό απαλλάσσονται από φορολογικές υποχρεώσεις.

Η εξαίρεση δεν εφαρμόζεται αν:

α) Οι δραστηριότητες της καταβάλλουσας τα μερίσματα εταιρείας απολήγουν σε εισοδήματα από επενδύσεις που υπερβαίνουν το 50% των συνολικών εισοδημάτων της

και

β) η επιβάρυνση του αλλοδαπού φόρου επί του εισοδήματος της εταιρείας που πληρώνει το μέρισμα θεωρείται ουσιαστικά ολιγότερη από τη φορολογική επιβάρυνση της Κυπριακής Εταιρείας που λαμβάνει το μέρισμα.

Ο όρος “ουσιαστικά ολιγότερη” σημαίνει λιγότερη από το 50% του συντελεστή φορολογίας των επιχειρήσεων στην Κύπρο, δηλαδή λιγότερη από το 6.25%. Μερίσματα δεν θεωρούνται εισοδήματα από επενδύσεις εάν προκύπτουν άμεσα ή έμμεσα από θυγατρικές εταιρείες που έχουν εμπορικές δραστηριότητες.

 

Πίστωση φόρου

Έκπτωση φόρου παρέχεται σύμφωνα με τις συμφωνίες αποφυγής διπλής φορολογίας που έχει συνάψει η Κύπρος. Σε περίπτωση απουσίας τέτοιας συμφωνίας, η  Κύπρος παρέχει μονομερώς τη πίστωση για ξένο φόρο που καταβλήθηκε για το ίδιο εισόδημα.

Για τα μερίσματα που λαμβάνονται από άλλα κράτη μέλη της ΕΕ, η υποκείμενη έκπτωση φόρου (underlying tax) είναι επίσης διαθέσιμη. Επιπλέον, μια σειρά από συμβάσεις αποφυγής Διπλής Φορολογίας που έχει συνάψει η Κύπρος επιτρέπουν επίσης τη παροχή υποκείμενης πίστωσης φόρου

 

Παρακράτηση φόρου

Δεν υπάρχει παρακράτηση φόρου επί των πληρωμών σε άτομα που δεν είναι φορολογικοί κάτοικοι Κύπρου (εταιρείες ή ιδιώτες) σε σχέση με τα μερίσματα, τους τόκους και τα δικαιώματα εκμετάλλευσης. (Δικαιώματα που πηγάζουν στη Κύπρο έχουν 10% παρακράτηση φόρου και υπόκεινται στις διατάξεις των Συμφωνιών αποφυγή Διπλής Φορολόγησης.

 

Κέρδη υπεραξίας (Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών)

Τα κέρδη υπεραξίας στην Κύπρο δεν περιλαμβάνονται στο σύνολο των συνήθων εμπορικών κερδών της Κυπριακής Εταιρείας, αλλά αντ ‘αυτού φορολογούνται χωριστά στο πλαίσιο του Κυπριακού Φόρου Κεφαλαιουχικών Κερδών Νόμου (ΦΚΚ).

Ο φόρος υπεραξίας κερδών επιβάλλεται μόνο κατά τη διάθεση ακίνητης ιδιοκτησίας που βρίσκεται στην Κύπρο, καθώς και τη διάθεση / εξαγορά των μετοχών σε εταιρείες (εκτός των εισηγμένων μετοχών), στην οποία το υποκείμενο περιουσιακό στοιχείο είναι ακίνητη περιουσία που βρίσκεται στην Κύπρο.  Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών επιβάλλεται επί των κερδών κατ ‘αποκοπή του 20% μετά την αφαίρεση της τιμαριθμικής αναπροσαρμογής.

Κεφαλαιουχικά κέρδη (κέρδη υπεραξίας) που προκύπτουν από τη διάθεση ακίνητης ιδιοκτησίας που πραγματοποιήθηκε εκτός Κύπρου ή μετοχών σε εταιρείες που ενδέχεται να έχουν ως υποκείμενο περιουσιακό στοιχείο ακίνητο που βρίσκεται εκτός Κύπρου, απαλλάσσονται πλήρως από το Κυπριακό φόρο κεφαλαιουχικών κερδών.

 

Κυπριακός Φόρος Κληρονομιάς

Δεν υπάρχει φόρος κληρονομιάς στην Κύπρο

 

Φόρος επί του πλούτου στην Κύπρο

Η Κύπρος δεν επιβάλλει τέτοιο φόρο.

 

 

Σημείωση: Το παρόν δημοσίευμα δεν αποτελεί φορολογική εργασία ούτε φορολογική συμβουλή ή προτροπή για να ληφθούν οποιεσδήποτε αποφάσεις ή ενέργειες.  Παρακαλώ όπως, για φορολογικές συμβουλές απευθυνθείτε σε Επαγγελματία Σύμβουλο. 

Η PKF / ATCO Limited είναι μέλος της PKF International ένα δίκτυο ανεξάρτητων λογιστών και συμβούλων και δεν αποδέχεται καμία ευθύνη ή υποχρέωση για τις πράξεις ή παραλείψεις εκ μέρους οποιασδήποτε άλλης εταιρείας-μέλος του δικτύου.